Fianzas y su eterna relación con los alquileres

Desde 1993 siempre que alquilamos, ya sea una vivienda o un local destinado a otra función que no sea el de ser habitado, es obligatorio depositar las fianzas como salvoconducto para quien lo alquila. Pero al igual que el inquilino tiene la obligación de entregar esa cantidad de dinero al entrar a vivir, el propietario, en condiciones normales, también debe devolverla al término del contrato.

Fianzas

Entregar la fianza

Al hablar de alquileres y fianzas también es necesario mencionar la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es donde encontramos la guía legal para saber qué camino tomar cuando nos encontramos frente a una de las diferentes situaciones que se pueden dar.

Una de las principales diferencias que surgen con las fianzas, son las condiciones de prórroga que dependen del año en que se comenzó a utilizar el inmueble, siendo la fecha clave 2013. Si el alquiler comenzó antes de ese año no es obligatorio actualizar la fianza hasta dentro de cinco, y para los acuerdos firmados después de junio de 2013 la revisión es de tres años.

En el momento de decidir si es conveniente o no aumentar la cantidad entregada, se considera si había un acuerdo previo entre ambas partes. En caso de no haber estipulado nada, y de que el alquiler haya subido o bajado desde el inicio de su uso, se concluirán unos parámetros en cada prórroga hasta que coincidan con la mensualidad de la casa o dos meses si hablamos de inmuebles que no están destinados a la vivienda.

Devolver las fianzas

Este trámite es uno de los más complicados en la relación entre propietarios e inquilinos debido a la subjetividad de cada uno. Veamos en qué términos se puede recuperar:

  • Imperfectos que requieren obras de conservación. Aparece en el artículo 21.1 LAU y se refiere a aquellos elementos que por el deterioro y sin relación con el inquilino están en mal estado. Por ejemplo, si hablamos de humedades, goteras, levantamiento del parquet, mal funcionamiento de la calefacción… En estos casos no hay excusa que valga, el propietario debería devolver la fianza.
  • Daños mínimos que surgen con el uso de la vivienda o local.- En este apartado se engloban pequeños desperfectos que aparecen con el paso del tiempo, como por ejemplo si en el alquiler va incluido el menaje de la cocina, no procede quedarse o descontar de la fianza en desgaste de las sartenes o de la cubertería. Al igual que sucede con elementos más amplios como ralladuras en los pomos de las puertas, pequeñas rozaduras en las paredes o la pérdida de color de las fundas de los sofás. Como característica, en este caso, si se renueva el contrato, estos mismos desperfectos pasarán a ser responsabilidad del inquilino, artículo 21.4 LAU, siempre y cuando estemos hablando de una prórroga y no del final del alquiler.

Retener la fianza o quedarse con una parte de ella

Antes de señalar en qué condiciones el propietario o arrendador puede no devolver la fianza, es necesario insistir en que se necesitan pruebas de que es lícito quedarse con la cantidad o un porcentaje de ella. Por lo tanto, es recomendable tener indicios o dejar constancia de que el inquilino ha incumplido algunas de las pautas del contrato o de la ley.

  • Incumplimiento en el pago del alquiler.
  • No haber cuidado el inmueble.
  • Daños en el inmueble. Si se puede demostrar que directa o indirectamente el inquilino ha sido negligente y es el responsable de los daños ocasionados. Un ejemplo claro de esta situación pueden ser los daños causados por un incendio procedente de un calefactor o al cocinar. E incluso si el inquilino no se encontraba en el inmueble en el momento del accidente.
  • Cuando los imperfectos del lugar superen el límite del deterioro que el tiempo y el uso causan. No es lo mismo que la tarima esté levantada por causas de la humedad o de un mal montaje cuyos síntomas aparecen con el tiempo, a que este ‘abombamiento’ aparezca por una inundación en la casa debido al descuido de un grifo abierto por parte de la familia que la habita.

Al término del contrato y por seguridad de ambas partes, es conveniente firmar un documento que señala la finalización del acuerdo, en donde también se pueden incluir si aún están pendientes ciertas obligaciones de cumplimiento y dejar constancia de la entrega de las llaves. A la firma de este acuerdo, y si todo está en unas condiciones favorables, el inquilino debería recibir la fianza.

… Un mes para devolver la fianza

En realidad la ley no dice nada del plazo que tiene el propietario o subarrendador de devolver la fianza, aunque hay dos condiciones. La primera es que si se retrasa en más de un mes a contar desde el día en que finalizó el contrato, la cantidad retenida comienza a generar intereses, que deberá añadir con la devolución del dinero al inquilino. La otra puntualización se centra en que las fianzas tienen 5 años de caducidad, pasado ese plazo, el inquilino no tendrá motivos para reclamar su devolución.

Los sheriffs de las Fianzas: Las Comunidades Autónomas

La mayoría de las Comunidades Autónomas obligan a depositar la fianza en un fondo social. Para ello tienen creados estamentos como el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid o la  Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). ¿Qué destino tienen estas cantidades dentro de cada Autonomía? Por lo general, su finalidad se centra en aumentar la accesibilidad de la vivienda a los sectores más frágiles de la sociedad, tales como la creación de promociones de vivienda joven, o como medida para luchar contra las barriadas o el chabolismo.

Cuando el arrendador recibe la fianza, ya sea por cuenta bancaria o en efectivo, tendrá que abonarla en la correspondiente domiciliación que la Comunidad Autónoma indique y seguir el trámite que estipula. Por ejemplo, este es el de Madrid.

La mayor confusión con respecto a las autonomías es el conflicto que puede aparecer cuando el propietario avisa a la respectiva oficina pública de que su inquilino abandonará, por ejemplo, el piso y tras treinta días esperando la devolución de la fianza, el dinero no llega. En este caso, hay dos opciones:

  • Abonar la cantidad de su propio bolsillo, dentro de los plazos estipulados de un mes, para así evitar que la cantidad monetaria aumente con los intereses.
  • Esperar a que la Autonomía le devuelva ese dinero, siendo consciente de que tendrá que hacerse cargo de los intereses generados por el retraso, ya que la Administración no se responsabiliza de ellos.

Si olvidar, que en Comunidades como Asturias o Navarra no es necesario entregar el depósito a las autonomías. Y están exentos de aportar una fianza al inicio del contrato organismos dependientes de la Administración General, Local y de las Autonomías.

En Avantis Legal somos especialistas en contratos de arrendamiento, mediación entre inquilinos y propietarios y cualquier otro asunto relacionado con el Derecho Civil. No dudes en ponerte en contacto con nosotros si necesitas asesoramiento en estas áreas o cualquier otra rama del Derecho. 

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2 comentarios en “Fianzas y su eterna relación con los alquileres

  1. Hola, en este párrafo hay un error:

    “Una de las principales diferencias que surgen con las fianzas, son las condiciones de prórroga que dependen del año en que se comenzó a utilizar el inmueble, siendo la fecha clave 2013. Si el alquiler comenzó antes de ese año no es obligatorio actualizar la fianza hasta dentro de tres, y para los acuerdos firmados después de junio de 2013 la revisión es de cinco años.”

    Es al contrario de como lo dicen, es decir, en los contratos firmados con anterioridad al 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la modificación de la LAU 94, por la Ley 4/2013, la fianza no estará sujeta a actualización durante los primeros cinco años, y si el contrato es posterior a dicha fecha, la fianza no estará sujeta a actualización durante los primeros tres años.

    Un saludo.

    1. Estimado Félix,
      En primer lugar, muchas gracias por seguir nuestro blog. Efectivamente, tal y como nos comenta había una errata en las fechas de revisión de las fianzas de arrendamiento. Lo hemos corregido y ahora los plazos ya están correctos en el artículo.
      Un cordial saludo.

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